Résumé
- Appartement T2 de 50 m² en très bon état, neuf, avec terrasse de 18 m² et parking, situé à Argelès-Plage.
- Prix demandé de 297 000 €, soit 5 940 €/m², légèrement supérieur au marché mais justifié par la neuveté, la localisation plage et les prestations énergétiques (classe A).
- Vendeur professionnel, annonce complète et transparente.
L'annonce en détail
Appartement
50 m²
18 m²
2
1
1
0 (rez-de-chaussée)
Très bon état
Anti-arnaque
Aucun signal d'arnaque clair, mais des éléments à vérifier.
Aucun signal d'arnaque détecté. Reste vigilant : paiement sur la plateforme, remise en main propre.
- ✓Vérifiez la cohérence du prix au mètre carré avec le marché local.
- ✓Assurez-vous que le vendeur est bien un professionnel enregistré.
- ✓Demandez des documents officiels pour confirmer la légitimité de l'annonce.
Analyse du prix
Fourchette juste
240 000 € – 297 000 €
Sur-coût estimé
-17 000 €
4 comparables ce bien fourchette marché
Prix demandé297 000 €
Prix neuf / référence297 000 €
Médiane observée270 000 €
PositionnementLégèrement au-dessus du marché
Juste prix (base négo)280 000 €
💡
Le prix est supérieur à la médiane du marché (270k€) mais justifié par la neuveté et la localisation plage. Comparables ajustés sur surface, année (2020-2027) et localisation.
Détail du score
Prix vs marché · Prix élevé mais justifié par la neuveté et la localisation plage. Léger excès par rapport à la médiane.
16/25État / entretien · Très bon état, construction récente. Étage 0 est un point de vigilance.
15/18Fiabilité modèle · Bâtiment neuf, faible risque technique. Normes énergétiques élevées.
10/15Cohérence annonce · Annonce complète, professionnel, infos claires. Manque charges copro.
13/15Complétude · Presque complète, mais absence de charges mensuelles et détails sur copro.
9/12Vendeur · Professionnel (LAFORET), SIREN fourni, annonce en exclusivité.
8/8Contexte · Localisation touristique prisée, fort potentiel locatif saisonier.
7/7Annonces comparables
Specs & positionnement
Surface50 m²
Terrasse18 m²
ParkingInclus
ÉtageRez-de-chaussée
ÉnergieClasse A
ConstructionRécente (2020+)
LocalisationArgelès-Plage, proche mer
Fiabilité & réputation
- Construction récente (normes RT2012 ou RE2020), garantie décennale active
- Prix neuf justifié par les normes énergétiques et la localisation
- Faible risque technique ou structurel
- Copropriétés récentes mieux gérées, charges souvent maîtrisées
- Fort potentiel locatif saisonnier (plage, tourisme)
État & points de vigilance
Étage 0
Risque vis-à-vis, humidité, sécuritéélevé
Vérifier isolation, ventilation, accès sécurisé
Charges copropriété
Montant inconnumoyen
Estimer 100-150 €/mois pour un neuf avec parking et ascenseur
Performance énergétique
Classe Abon
Facture estimée 250-350 €/an, excellent rapport TCO
Terrasse
18 m²bon
Grande surface extérieure, atout majeur pour la location
Budget de possession (TCO)
Frais de notaire23 760 €
Assurance habitation400-600 €/an
Charges copropriété1 200-1 800 €/an (estimé)
Taxe foncière800-1 200 €/an
Entretien300-500 €/an
Prix total d'entrée320 760 €
Revente futureBon potentiel (plage, neuf)
Durée de vie restante50+ ans (construction récente)
Alternatives à considérer
- T2 46 m² + 33 m² extérieur à 247 900 € (livraison 2027) — ParuVendu
- T2 neuf 45 m² à partir de 221 260 € — Programme Quartier Vivant
- Appartement 50 m² similaire à 297 000 € — même agence, comparaison directe
Points forts
- Nouveauté du bien (construction récente, normes RT2012+)
- Localisation privilégiée : quartier Argelès-Plage, proche mer et commodités
- Performance énergétique exceptionnelle (classe A / GES A), facture estimée 250-350 €/an
- Terrasse de 18 m² + parking inclus
- Vendeur professionnel (LAFORET), annonce en exclusivité, honnêtes frais à charge vendeur
Points d'attention
- Prix au m² élevé (5 940 €/m²) par rapport au marché local
- Étage 0 : potentiel bruit, vis-à-vis, sécurité, moins de luminosité
- Surface terrasse non vérifiée contractuellement (photos non contractuelles possibles)
- Absence de mention sur les charges de copropriété mensuelles
Questions à poser au vendeur
Bloquantes
- Quel est le montant mensuel des charges de copropriété ?
- Le bien est-il déjà loué ou vacant ?
Importantes
- Date exacte de livraison et de remise des clés ?
- Le DPE a-t-il été réalisé en conditions réelles ou estimé ?
Utiles
- Y a-t-il des travaux de copropriété prévus ?
- Le parking est-il en sous-sol ou en extérieur ?
Tactiques
- Prix ajustable en cas de location meublée immédiate ?
Négociation
Idéal
275 000 €
Réaliste
285 000 €
Retrait
297 000 €
- Prix au m² supérieur à d'autres T2 neufs similaires (5 940 € vs 5 400 €)
- Étage 0 : décote habituelle de 5-10% par rapport aux étages supérieurs
- Comparables à 247k€ pour 46m², soit proportionnellement 268k€ pour 50m²
Proposer 285 000 € en soulignant la valeur du marché et l'opportunité de vente rapide pour le vendeur
Le verdict
Bonne affaire · 78%
Bonne affaire pour un investissement locatif ou une résidence secondaire, malgré un prix légèrement élevé. La neuveté, la performance énergétique et la localisation plage justifient une partie de la prime. Négocier autour de 285 000 € pour un bon équilibre.